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              跟着薛蛮子投资买地,他赚到的或许就是你的钱

              2019-04-16 08:07:45 海外掘金微信号 
                海外掘金(ID:gold1849) | DJ

                薛蛮子又一次进入掘金的势力范围。

                去年,我们曾写过他“为国争光?#20445;?#22312;日本京都买了一条街。

                只要详细?#31169;?#34203;蛮子购置的究竟是怎样的地产,都基本能知道,他买的地,是普通人买?#40644;穡?#26377;钱人也不一定买得了的非常核心地段。

                而当记者问他为何选择在京都,而非东京这个人口净流入全日最高的城市?#20445;?#36825;位面圆胡子多的老人家的答案就如同从房产中介那边抄来的一样:旅游业和中国人的日本热。

                不过有趣的是,这次薛老人?#24050;?#25321;的西港,还有之前泰国的苏梅?#28023;?#22522;本上和他在京都的投资套路一脉相承:不仅看重当地的旅游资源,还看重中国人对海外享乐的需求。

                1.薛蛮子这样被柬埔寨吸引

                媒体向薛蛮子讨教为何选择西哈努克(西港)?#20445;?#20182;抛出了“蛮子真经”——

                凡是咱们中国人出国旅游的地方都有着巨大的需求,所以我准备在中国人出国的目的地,只要满足下列条件,我都会进行投资:

                1, 这个地方要有大海;

                2, 这地方儿要有丰富的娱乐和旅游资源;

                3, 它必须有直飞,这样能保证有大量的中国游客;

                说到投资柬埔寨的理由,薛蛮子的回答再度和中介们站到了一条线上:

                “我觉得这里是80年代的深圳”

                “这里的房租年回报率达到50%-100%,是前所未有的”

                “经?#26757;?#23637;连续21年GDP增长超过7%”

                “用冯仑的话来说,闭着眼都能赚钱”

                “自然资源丰富,有着巨大的发展前景”

                这段时间,薛蛮子可以说是柬埔寨的常客。这位微博经常转鸡汤、秀人脉的退休天使投资人,前不?#27809;?#36319;台湾综艺教父吴宗宪在西港合影。关于他们俩要一同投资西港民宿的消息,在柬埔寨中介的朋友圈里疯狂传播着。

              据薛蛮子自己的信源,他在柬埔寨收购了“柬埔寨最大建材公司?#20445;?#24182;投入巨资扩建30条免烧砖生产线,4条加气块生产线,1家玻璃深加工厂,1个建材城。

                据薛蛮子自己的信源,他在柬埔寨收购了“柬埔寨最大建材公司?#20445;?#24182;投入巨资扩建30条免烧砖生产线,4条加气块生产线,1家玻璃

              =深加工厂,1个建材城。

                但?#38505;?#21435;查一查这个所谓的“柬埔寨最大建材公司?#20445;?#23621;然没出现在柬埔寨官方网站上(虽然柬埔寨官方?#29616;?#36825;东西也不是很?#31185;祝?#20877;深入?#31169;?#21518;发现,这家公司有很强的中资背景,估计就是中国人在柬埔寨开的企业。

                目前,已经有超过100家中国公司在西港运营。

                除此之外,薛蛮子在柬埔寨的投资中最重头的还是房地产

                根据媒体报道,薛蛮子在西港并购了上万亩的土地,同时还在继续囤地。具体在哪,?#32654;?#24178;嘛,这两点并没有透露。

                有人推测,他可能要复制之前在京都、苏梅岛的民宿模式。从他方才举例的投资理由来看,薛蛮子确实有这个打算。但谁知道,这些消息灵通的大V们,醉翁之意在不在酒呢?

                2.疯狂资本,赌性市场

                除了薛蛮子、冯仑,布局柬埔寨的大V还包括水库论坛的“?#39134;瘛?#27431;成效。他们在西哈努克机场和高速公路?#25151;冢?#27839;着海滩买了一块很大的地。

                当然,中介的朋友圈里还流传了包括马云、曾志伟、谢霆锋等名人在柬埔寨旅游的视频,虽然只短短15秒,或者几张聚焦本人的照片,基本上看不出具体是什么地点,但这都营造出一个氛围:多个大咖一致唱多柬埔寨。

                一带一路倡议、中柬友好关系是许多中国投机者选择投资柬埔寨的原因。洪森欢迎中国的投资,中国企业家们这几年都是他的座上宾。

                除了大环?#24120;?#35199;港的魅力还来自于它是柬埔寨最大的经济特区,吸引了主要来自中国的大量投资,比如电信、博彩业、?#39057;?#19994;等行业入驻。据说,人们在打造西港成为“一带一路的第一个停靠港”的概念。

                因为国内大咖不断宣传,近两年来国人对西港的关注激增。根据居外网,2016年中国买家在该?#25945;?#23545;西哈努克城的询价同比增长460%,2017年稍有下降,但也同比增长186%。

                掘金小分队在西港也感受了一把中国资本的疯狂。这个人口仅二十几万的城市,住着成千上万的中国人,中国资本正在淹没这座城市。在西港的路边墙上,经常能看到中柬文的房产广告和中文翻译广告。

              一些未盖成的项目,就有人敢拿着千万人民币,不只是买它个一两三套,而是整层整层地买,一层就有几十?#20303;?src="http://i9.hexun.com/2019-04-16/196837539.jpg"

              跟着薛蛮子投资买地,他赚到的或许就是你的钱

                一些未盖成的项目,就有人敢拿着千万人民币,不只是买它个一两三套,而是整层整层地买,一层就有几十?#20303;?/P>

                但有趣的是,中国人在狂欢,却不见其他国家的需求也大幅增长。根据柬埔寨旅游部的数据,仅2017年前9个月就有超过150万游客到达西港所在的西哈努克省,比2016年同期增长22.4%。其中150万外国游客中,中国是最大的国?#35270;?#23458;群体。

                西哈努克省在2018年上半年就接待了超过130万游客。其中外国游客29万,中国游客就占?#31169;?#36817;三分之一,比去年同期增长43.63%。

              可是从上?#23478;?#33021;看出,除了中国和泰国增长强劲外,包括英国、美国和德国在内的游客人数却在减少。而素来比中国人更早进场的日韩人,似乎也对西港不冷不热。

                可是从上?#23478;?#33021;看出,除了中国和泰国增长强劲外,包括英国、美国和德国在内的游客人数却在减少。而素来比中国人更早进场的日韩人,似乎也对西港不冷不热。

                这也就是西港的尴尬,它遭遇了世界“不公平?#28304;保?#20013;国人的狂热映衬着其他国家的冷漠。

                3.西港:金山真坑人?

                西港到底值不值得投?

                掘金认为,这个市场存在的风险大概是我们目前看到的最大的。它是一个赌性市场,如果要投资,千万别贪小便宜,因为一个不小心,你就是那茬被收割的韭菜。

                西港的赌性,流在它的血液里。虽说它是经济特区,但来这儿的中国游客一定要来赌一把,这里说的不是买房赌运气,而是真的赌博。西哈努克是个通过博彩行业起家的城市。

              去西港,你基本不用说外文,普通话早已遍布大街小巷。掘金小分队的考察回来一再感慨,那里遍地中国人开的餐厅,从沙县小吃到兰州拉面,应有尽有。“全是中国人,基本上开汽车的我就没见过本地人。”小分队队长感慨。

                去西港,你基本不用说外文,普通话早已遍布大街小巷。掘金小分队的考察回来一再感慨,那里遍地中国人开的餐厅,从沙县小吃到兰州拉面,应有尽有。“全是中国人,基本上开汽车的我就没见过本地人。”小分队队长感慨。

                现在散户投资西港的房产,主要有三种:含有赌场的?#39057;?#39033;目、公寓项目、或者海景房。?#34892;?#36164;产确实不错,但像这样一个野蛮生长的市场,掘金观察下来,有这些风险点:

                (1)需求的断层

                中国人的赌性人尽皆知,有钱的中国人更能赌。

                但是有钱的毕竟是中国人,西港本地人大多是穷人。他们每月平均赚200美元,好一点的开突突车一个月能赚500美元,而中文翻译则可以800美元。按目前的消费水平,本地需求基本上是很难在这里购置房产的。当地人告诉掘金,本地人多数居住在北部,与靠近海的西南部是两个地区。

                这样的西港却是一个不折不扣的大工地,到处都在建房。

              (掘金小分队现场踩点拍摄)
              跟着薛蛮子投资买地,他赚到的或许就是你的钱
              (掘金小分队现场踩点拍摄)

                并且,相关的旅游设施还处在非常初级的阶段。西港的旅游业是它的公寓和?#39057;?#20215;值最大的卖点,但现在吸引来的,都是一些想?#27425;?#28207;投机的人——多数还是中国人,所以一个如泰国普吉岛、日本京都那样的长期可?#20013;?#30340;国际客群还没成型。

                在这样的市场,出现一个房价动辄2、3000美元/平的公寓,需求绝对是断层的。

                (2)“?#37038;?#39575;局”风险

                西港有便宜的建造成本、人工成本、便宜的地,这吸引了除一些有本钱的大开发商(主要都是中国开发商),还有不少小开发商和个体户来这里买地建房。

                而这些缺钱的小开发商,就是如P2P那样的“?#37038;?#39575;局”的生产机。在西港,只要把地买了,有钱盖售楼处、做宣传,开发商就敢把没成型的公寓推出市场,通过卖房筹的钱来建房。掘金观察到,?#34892;?#24320;发商很“嗜钱?#20445;?#20250;要求买家刚买下就支付一半甚至以上的钱,然后剩下的大部分也在3个月内要付给他,只留下区区10%在竣工时再付。

                这种操作,不符合国?#26102;?#20934;。大部分?#31185;?#30340;楼盘,都是按?#23637;?#31243;完成情况来收款的,而这?#20013;?#35201;快速收钱的项目,就能看出,这个开发商有多缺钱。

                因此,面对这个市场,你担心的不是收了房没法租,而应该是有没有房可以收啊。

                (3)泡沫已产生,房租房价料双跌

                去年,西港的租金迎来了一波大涨。根据《金边?#26102;ā?#30340;报道,只要是租给中国人,曾经月租500美元-1000美元的项目,现在可以租到了5000-7000美元/月,目前西港的租金回报率真如薛蛮子所言,可?#28304;?#21040;15%以上。

                另外,听说去年西港的房价涨了20%。看上去好多啊是不是,但这里头有不少水分。涨价的原因,其实不是市场需求推动的,而是开发商自行抬价。

                目前,西港靠海的核心区的房价已经对标柬埔寨首都金边的核心区了。一些准现房已经开到了3000美元/平米,不说未来可能对得起这个价值。但现在的状况来看,这不是泡沫啥是泡沫?

                可以想见,这波行情也将在大量的公寓建成之后,大幅缩水。所以除非你?#25285;?#19981;然别期待自己那没建成的房子在2年建成?#38498;螅?#36824;能拿到15%以上的回报。

                (4)隐隐存在的政治风险

                掘金小分队到当地考察时发现,说了多年的西港港口贸?#20303;?#20135;业园区的建设,进展着实缓慢。而港口贸易和产业园区都受限于西港的陆地运力。西港至金边的高速公路(预计2023年前竣工),现在只有一个4号公路,双向单道路,路上的车流非常大,所以只能最多开60公里/hr,在咱国内,就是个国道的待遇。铁路的进程就更慢了。

                如果政府在博彩业获得收入,能大刀阔斧地建设港口、产业园和旅游这三个经济板块,西港未来还是可以预期的。但问题是,谁也不知道西港政府会怎么选择。

              (西港的沙?#29627;?#30887;海蓝天,资源是真的好)
              (西港的沙?#29627;?#30887;海蓝天,资源是真的好)

                另外,政府说现在西港限制发放赌场?#26222;眨?#20294;其实通过各种渠道,用钱打通也是有的。可想而知,政府发?#26222;?#21487;能比发展实体经?#32654;?#38065;更快。

                (5)大V们的接盘侠

                两年前,?#39134;?#22312;西港海边靠近金西高速公路和西港机场旁买了一大块地,然后在自己的水库论坛?#38505;?#21215;会员去考察。

                2019年,薛蛮子同样在西港买了地(没说具体位置),还买?#31169;?#31569;商,在微博?#32454;?#35843;宣传。

                然而,他们都没有直接建房。为什么?他们大概?#25163;?#20570;地主,主要职能就是——卖地。至少现在,?#39134;?#26159;这么做的:找大小开发商(土豪)买他的地做开发,普通人是做不了他的生意的。

                而薛蛮子虽然在采访中说自己要在柬埔寨建民宿,但跟京都和苏梅岛不同,西港到目前却一个影子都还没形成,?#24471;?#20160;么?

                薛老爷子不做亏本生意。

                如果西港政府奋发?#35760;浚?#30495;的用赚来的钱把配套设施发展起来了,公路也建好了,那么建个民宿招揽中国游客,以现在买地和建筑的成本,未来绝对是个?#21980;?#29983;意。

                如果西港政府就靠博彩业了,西港发展受阻,那么,他以低价买的地,还能靠唱多柬埔寨和西港的办法,吸引来中国有侠客精神的土豪,买他的地。

                两边都想到了,老爷子这笔买卖,不亏。

                所以,薛蛮子和?#39134;?#21435;西港淘金能赚到钱吗?他们能。那我们散户可以吗?#38752;?#21683;,很难说。

                西港确实有非常好的地理环?#22330;?#26053;游资源,无敌海景和潜力巨大的赌场市场。可是,?#20449;?#27819;的市场,腐败的政府,断层的需求……辣么多个“坑”就摆在眼前。

                现在唯一能肯定的是,如果薛蛮子和?#39134;?#36186;到了钱,那些钱,或许就是从你钱袋子里掏的。

              (责任编辑?#26680;?#34425;姗 HO031)
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